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建设用地管理知识
 发布人:admin 发表时间:2014-02-12 09:31

 

建设用地管理相关知识辅导

大丰市国土资源局

    建设用地管理是土地管理的核心内容,作为一名从事招商引资的工作者,项目能否顺利落户,这与土地有着紧密的联系,所以必须要熟悉建设用地管理的相关法律和政策,才能为招商引资工作夯实基础。建设用地管理的主要知识点有以下几个方面:一、建设用地管理的有关概念和有关原则(一)建设用地的概念。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括商业、工矿、仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等。(二)建设用地管理的概念。建设用地管理是指国家调整建设用地关系,合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程的综合性措施。(三)建设用地管理原则。1、统一管理原则。统一管理是指国家在管理建设用地上实行统一的法律和政策,由统一的管理部门负责管理,采取统一的措施,制定统一的规划、计划和建设用地标准。2、规划总体控制原则。现行《土地管理法》强调了土地利用总体规划对建设用地的控制作用,使用土地,必须要符合土地利用总体规划。            3、农用地优先保护原则。要求建设用地要尽可能少占或不占耕地。4、节约和集约用地原则。5、土地有偿使用原则。除一些公共设施、公益事业和基础设施外,国有土地供应原则上都应采用有偿使用的方式,土地有偿使用将成为我国建设用地供应的基本制度。(四)建设用地管理的内容。1、规划和计划管理。土地利用规划和计划是建设用地管理的基本依据,尤其涉及农用地转为建设用地时,首先要看其是否符合土地利用总体规划的要求,其次要看其是否符合土地利用年度计划的要求。2、供应管理。建设用地供应是指国家将土地使用权提供给建设单位使用的过程。根据我国现行的有关法律法规规定,我国建设用地的供应方式主要有两大类:有偿使用与行政划拨。有偿方式又分为三种:土地使用权出让、土地使用权作价出资入股与土地使用权租赁。3、征收管理。建设用地征收管理过程中的主要内容包括农用地转用审批、土地征收审批和农民安置补偿等。4、农村建设用地管理。农村建设用地是指在城镇建设规划区以外,主要由乡(镇)集体和农民个人投资的各项生产、生活和社会公共设施以及公益事业建设所需要使用的土地。如乡镇企业用地、村镇公共设施建设用地、农民宅基地用地等。二、建设用地审批的有关内容   (一)土地管理法规定,任何单位和个人搞建设需要用地的,必须依法申请使用国有土地。   (二)土地管理法设定了农用地转用、土地征收审批两项审批事项。 1、农用地或未利用地转用审批——将农用地或未利用地变为建设用地,即批准改变土地用途(每年的国家计划和省挂钩、独立选址,在下达的规模内上报省政府批准后方能使用);2、土地征收审批——将集体土地变为国有土地。在通常情况下,两项审批一并办理。   (三)审批权限。 1、转用审批和土地征收审批的权限,在国务院和省级政府两级,市、县没有审批权;2、需要征收基本农田的,无论占多少,必须报国务院批准;3、建设需要征收基本农田以外的耕地超过35公顷的,国务院批准;35公顷以下的,省级政府批准;4、征收其他土地超过70公顷的,国务院批准;70公顷以下的,省政府批准。(四)城市批次及单独选址项目。城市批次概念:是指在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施具体项目建设而将农用地转为建设用地的,按照土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准,是一种建设用地审批制度。单独选址概念:是指在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地区以外选址进行建设的建设项目用地。流程:向市(县)人民政府提出申请。市(县)国土资源管理部门拟定“一书四方案”,经同级人民政府审核同意后,报上级国土资源管理部门审查。有关国土资源管理部门收到上报的材料后,报经同级人民政府审核同意后,逐级上报有批准权的人民政府,并将材料及时送该级国土资源管理部门。有批准权的国土资源管理部门会审,报同级人民政府批准。三、国有建设用地供应的有关内容(一)供应的主体。《土地管理法》和《城市房地产管理法》规定:土地使用权出让,必须由所在地的市(县)人民政府有计划、有步骤的进行,市(县)土地行政主管部门具体组织实施。因此:1、土地出让的权利在市(县)人民政府;2、市(县)国土资源局具体实施出让工作,是国有土地出让的主体;3、一个市(县)只能有一个主体,各镇(区)政府(管委会)、其他部门不是也不能成为供地主体。(二)供应的方式。1、行政划拨。   (1)法律含义:经市(县)级以上政府批准,在土地使用者缴纳土地补偿、安置补助等费用后,将该幅土地交付使用,或者将土地无偿交付用地者使用的行为。(2)特点:土地使用者未向政府缴纳土地收益(无偿)、没有明确的使用期限、流动性受限制(划拨土地改变用途或转让须由政府批准、补交土地出让金,在规定范围才能抵押担保)。(3)可划拨供地范围:《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)规定,军事、社会保障性 住房和特殊用地等可以继续划拨;国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地,符合划拨目录的,要积极探索实行有偿使用。2、有偿使用配置方式。(1)出让(协议、招、拍、挂),市(县)政府将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,土地使用者向政府支付土地出让金的行为。(2)租赁,法律含义,政府将国有土地出租给使用者使用,由使用者与市(县)土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。承租土地使用权,由于后续管理难度大,现已很少采取此方式。(3)作价出资(入股),是国企改革土地资产处置的特殊方式。   出让、租赁、作价出资(入股)均为有偿使用方式,其中出让、租赁为市场化配置的有偿使用,作价出资(入股)属于政策性的有偿使用。3、国有土地使用权出让。(1)政策依据。国土资源部39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》;国土资源部114号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》;《协议出让国有土地使用权规范》; 《全国工业用地出让最低价标准》等一系列有关文件。(2)出让的具体方式。①协议出让:市(县)国土资源局与用地者通过一对一的协商谈判来确定受让人和地价。这种方式已很少使用,一般仅在原划拨商品房和独立宗住宅转让时采用。②招标出让:市(县)国土资源局发布招标公告,邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加土地投标,根据投标结果确定用地者。③拍卖出让:发布拍卖公告,通过竞买人拍卖会上公开竞价,价高者得。④挂牌出让:发布挂牌出让公告,在公告规定的期限内接受竞买人报价,价高者得。挂牌出让是目前比较普遍采用的出让方式,再阐述一下挂牌出让公告的发布。一是国有土地使用权挂牌出让公告应当由市(县)国土资源管理部门在挂牌开始日前20日,通过江苏土地市场网和当地土地有形市场发布,公告发布时间以媒体首次发布的时间为起始日,可以多于20日,但不得少于20日。二是挂牌交易时间不少于10日。报名申请截止时间应当为挂牌出让结束日前2天。(3)出让的最高年限。商业、旅游、娱乐用地40年;工业、教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年;居住用地70年。(4)出让一般程序。用地预申请→规划审核、落实用地计划→报省政府批准农用地转征用→地价评估、集体确定底价→编制出让方案报市政府批准→出让实施、签成交确认书→公告结果,签订《出让合同》→编制供地方案报市政府批准→支付土出让金、核发《建设用地批准书》,土地登记发证→批后监管。出让过程不仅是挂牌,而是一个完整的行为,从申请到实施到签订合同,最后还有批后监管。批后监管包括出让合同的履行,以及闲置土地、容积率、用途等违约等行为的查处。四、项目用地计划保障途径(一)各镇“两化”建设主要通过城乡建设用地增减挂钩指标予以保障。1、城乡建设用地增减挂钩的概念。城乡建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划,将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)等面积共同组成建新拆旧项目区,通过建新拆旧和土地整理复垦等措施,在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上,最终实现建设用地总量不增加,耕地面积不减少,质量不降低,城乡用地布局更合理的目标。2、挂钩规模。每年省厅下达的挂钩规模在600—700亩左右,虽然我市复垦面积比较大,但受挂钩规模控制,也无法得到充分使用。(二)重特大项目用地主要通过“点供”指标予以保障。1、点供的概念。点供就是对市(县)超过一定投资规模的,符合国家和省产业政策及环保要求,特别是高新技术类产业的重大工业项目,由省国土厅直接点供安排用地计划。2、点供计划的申报条件。(1)项目投资规模要求。①超亿美元、国家发改委立项的外资项目直接点供;②投资总额不低于8亿元人民币,或不低于1.2亿美元。(2)项目产业性质。①支持鼓励类及符合国家产业政策的高新技术产业、新兴产业和高端制造业等重大项目及能够带动当地产业结构优化调整的项目;②产业限制类项目、高耗能高污染及环评不达标项目、低水平重复项目不予点供。(3)项目资金投入要求。①注册资金不低于2亿元人民币或4000万美元;②到账资金必须达到注册资本金的70%以上。(4)项目用地要求。拟安排点供计划的项目用地,必须由今年下达分配到各地的年度计划,在办理征转用手续之后,依法通过招拍挂的运作方式,先由地方完成供地,省厅再对照条件,追补安排点供计划。被列入省违法用地重点管理和信访重点管理的地区暂停点供。 3、点供计划的申报主要要素。(1)盐城市发改委以上项目审批(核准、备案)文件;(2)项目环境影响评价审批文件;(3)注册资本金按要求到账证明等。4、点供项目时间要求。全省每年用于点供项目的土地指标非常有限,原则上先申报者先使用,用完为止。因此我们建议点供项目的所有项目审批文件应在每年的第二季度前完成,越早越好,这样才可能申请到点供指标。五、建设用地节约集约利用(一)节约集约用地的含义。一是节约用地,就是各项建设都要尽量节省用地,千方百计地不占或少占耕地;二是集约用地,每宗建设用地必须提高投入产出的强度,提高土地利用的集约化程度;三是通过整合、置换和储备,合理安排土地投放的数量和节奏,改善建设用地结构、布局,挖掘用地潜力,提高土地配置和利用效率。(二)节约集约用地的意义。深入推进节约集约用地意义重大,它是贯彻落实中央决策部署的重要举措,是缓解土地供需矛盾的根本出路,是“保发展、保资源、保权益”的根本途径,是倒逼经济发展方式转变的必由之路,是建设生态文明的必然要求。(三)节约集约用地的措施。1、执行政策“节”地 。一是严格执行《江苏省建设用地指标》、《江苏省限制用地项目目录(2013年本)》及《江苏省禁止用地项目目录(2013年本)》等政策,限制对用地的铺张浪费,珍惜和用好每寸土地。从招商源头入手,变 “招商引资”为资源节约型的“招商选资”,力求引进占地少、技术含量高、污染少、附加值高的产业和项目,实现土地资源利用效益的最大化。二是严格执行《全市推行工业项目节约集约用地的若干规定的通知》(大政办发〔2011〕31号)、《关于进一步加强土地节约集约利用工作的通知》(大政办发〔2013〕106号)及《关于切实推进全市高标准厂房建设和使用的通知》精神,通过提高项目准入门槛(严把建设用地预审关,对投资额达不到要求的项目不再单独供地)、实行分期供地(对一些分期建设的大型工业项目,实行“一次规划、分期供地”,通过一次规划,预留发展空间;通过前期的投资建设决定后期的供地)、实行预发土地证(建立严格的控制约束机制,严格合同约束,对建设项目预发土地证,注明开发有效期,竣工后通过验收再换发土地证)、鼓励高标准厂房建设等措施进一步促进土地的节约集约利用。2、推进挖潜“盘”地 。一是挖掘内部潜力,提高土地利用率。通过对本辖区内已供应的项目进行回头看,建立征而未供、供而未用、用而低效土地台账,做到供地宗数、企业底数、土地用途、闲置面积、利用效率“五个清”,对新建项目通过“腾龙换鸟”等办法优先利用存量建设用地,切实提高土地利用效率。二是盘活存量,严格处置闲置土地。按照《闲置土地处置办法》有关规定,土地闲置不满一年的,下达《限制开工通知书》;闲置一年以上、两年以下的,按有关规定征收闲置费;超过两年的,由市政府依法无偿收回土地使用权重新组织利用。特殊情况,经市政府批准同意继续开发使用的,除缴纳土地闲置费外,应补交增值地价。对在规定时间内既不组织利用又不交还土地的,依法从严处理。三是用活融资地块。融资地块要按照相应规划有计划组织利用。对融资超过三年的地块,要纳入闲置土地统一管理,对处于规划实施的重要地块要退出抵押,依法实施开发建设。3、利用规划“集”地。 严格执行土地利用规划和城镇建设规划,实施“工业进园、住宅进区、商贸进市”,杜绝“星星点火”、“遍地开花”,发挥用地的规模效益,提高土地利用效率。积极引导并鼓励企业利用地上地下空间。对现有工业用地,在符合规划、不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地出让金。

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